哎呦喂，，，列位老铁、姐们儿，，，今儿个咱可不聊虚的，，，就掰扯掰扯深圳北站边上内个龙光玖钻。。? 但凡在深圳琢磨过屋子的，，，尤其关注过龙华这片儿的，，，谁还没听说过它的台甫？ ？？？？？网上“明确都懂”四个字儿，，，那真是包括了千言万语，，，酸甜苦辣咸。。我作为一个在这周边晃悠了好几年，，，也亲眼瞅着它从黄土到玻璃幕墙的“过来人”，，，今儿就跟大伙儿掏心窝子口语口语。。?
您要是指望我照着售楼处沙盘跟您念，，，那您可来错地界儿了。。咱今儿聊的，，，是热气腾腾、带着人烟味儿的真实体验。。
首先得说，，，龙光玖钻这地段，，，用咱的话讲，，，真是“没治了”。。它就跟长在深圳北站脸上似的，，，东广场出来，，，溜达几步，，，仰面就是它那一大片楼。。? 关于经常要坐高铁出差、或者老家在潮汕、湖南、厦门偏向的朋侪来说，，，这便当水平堪称“开挂”。。我有一哥们儿，，，每周都得跑广州，，，用他的话说：“早上赖床都能遇上高铁，，，从被窝儿到检票口，，，25分钟搞定，，，比我去福田上班都快！”
可是！? 这个“好”是有价钱的。。北站嘛，，，人流量那是“乌泱乌泱”的。。尤其到了节沐日，，，您瞅吧，，，楼下那时势跟春运预演赛似的。。?♂??♀? 噪音、职员杂乱，，，那是免不了的。。并且，，，正由于靠着交通大枢纽，，，这边的路网妄想主要使命是“疏导过境车辆”，，，而不是“让您家门口好走”。。早晚岑岭，，，留仙大道、玉龙路那叫一个堵，，，您要是开车往福田、南山去，，，可得做好“心里建设”，，，时间本钱得打出富足量。。
以是，，，这位置，，，得分人。。??♂? 对铁路依赖度高的，，，这是天堂。。对纯粹市区通勤还开车的，，，可能就得琢磨琢磨这“最后一公里”的煎熬了。。
龙光玖钻，，，它就不是个通俗住宅小区。。它是个超概略的综合体，，，公寓、商业、办公全搅和在一块儿。。这就有意思了。。
先说说优点：
商业配套忒足了。。自个儿楼下就是阛阓，，，吃喝玩乐购一条龙，，，下雨天儿不必打伞，，，拖鞋大裤衩就能下楼撸个串儿。。关于懒人跟年轻人，，，吸引力“倍儿”大。。??
户型多，，，总价门槛相对低。。从小开间到正规一房一厅，，，选择多。。昔时许多投资客跟手里钱未几的刚需，，，就是冲着这个“上车”的。。比起隔邻动辄七八百万的住宅，，，这里总价亲民不少。。
视野景观不赖。。高楼层能直接瞅见北站站台和远处山景，，，尤其晚上，，，灯火通明的，，，有点都会感。。
可弱点也跟优点一样突出：
密度太高，，，生齿嘈杂。。几十栋塔楼扎堆，，，您想想得住几多人？ ？？？？？上下班等电梯，，，有时间能急出白头发。。? 住户、办公的、逛街的、旅行的，，，全混一块儿，，，职员因素重大，，，栖身纯粹性很差。。
?公寓的“硬伤”一个祛除下。。?商水商电，，，生涯本钱高；；；；；；? 大都户型欠亨燃气，，，做饭靠电磁炉，，，少了点烟火气；；；；；；? 最要害的是，，，梯户比感人，，，有的塔楼好几梯十几户甚至二十几户，，，跟旅馆似的，，，走廊深邃。。我进去看过朋侪家，，，明确昼走廊都得开灯。。
产权问题。。这个大伙儿都懂，，，40年or50年产权，，，跟70年住宅大本儿纷歧样。。虽然现在有续期说法，，，但心里总归是个事儿，，，直接影响二手生意时的银行评估和贷款成数。。
咱不吹不黑，，，上点干的。。凭证我终年“趴”在种种房产APP和数据平台上看的效果：
价钱走势：在2018-2020年深圳楼市那一波行情里，，，它也涨了，，，但涨幅显着低于周边品质住宅小区。。好比隔邻的某某小区涨了50%，，，它可能就涨了30%。。为啥？ ？？？？？产品类型和栖身体验决议了它的天花板。。
租金回报：这倒是它的强项！由于靠着北站和四号线，，，租房需求兴旺。。一个小开间，，，月租能在4000-5000元左右，，，租金回报率算下来，，，确实比同价位的住宅要高一些。。? 以是早年不少买家是打着“以租养贷”的小算盘。。
二手流动性：这才是要害！您买的时间想得美，，，卖的时间才知道“锅是铁打的”。。公寓二手生意税费高（增值税、土地增值税、个税等），，，接盘的人少，，，导致流动性远差于住宅。。经常是挂了半年一年，，，看的人多，，，至心想买、能接受税费的人少。。我熟悉一中介朋侪，，，手里一套玖钻的房源，，，挂了快一年，，，价钱降了两次才脱手，，，算上资金本钱，，，基本没赚嘛。。
以是，，，我的独家视角是：? 您要是手里有点闲钱，，，没有购房资格，，，又特殊想有个深圳的资产收收租，，，并且能恒久持有（5-10年起），，，不指望它短期暴涨变现，，，那您可以仔细算算账。。? 但您要是个正经刚需，，，有“房票”，，，想着捌矫皲户、孩子上学、享受社区清静，，，那听我一句劝，，，加点钱，，，或者买远点，，，也整个正经住宅。。这地方的公寓，，，跟“家”的感受，，，还差着点意思。。
Q：现在这节骨眼儿，，，还能买龙光玖钻吗？ ？？？？？
A：您可万万别激动！现在深圳楼市嘛行情，，，大伙儿都门儿清。。若是是投资，，，现金为王，，，别容易动。。若是纯自住，，，且事情生涯半径就在北站，，，能接受所有弱点，，，那可以多看、多比、狠砍价，，，现在买方市场。。
Q：究竟嘛样人适合住这儿？ ？？？？？
A：只身青年、丁克小两口、恒久出差人士、包租公/婆。。对通勤便当和商业配套要求极高，，，对栖身静谧性、社区气氛要求低的群体。。
Q：最大的硬伤究竟是嘛？ ？？？？？
A：要我排个序：第一是产权性子导致的二手流通性和金融属性差；；；；；；第二是超高密度和重大人群体带来的栖身体验打折；；；；；；第三是生涯本钱高（水电物业）。。
Q：未来还能涨吗？ ？？？？？
A：久远看，，，随着深圳大盘逐步磨叽是可能的，，，但想象它“一飞冲天”，，，可能性微乎其微。。它的运气跟北站商务区整体生长捆绑，，，但现在看，，，北站商务区成熟还需时日，，，并且竞品（其他公寓）也越来越多。。
唠了这么多，，，您品出来了吗？ ？？？？？“深圳龙光玖钻明确都懂”，，，懂的嘛？ ？？？？？懂的就是它那极致便当与焦点缺憾之间，，，需要您自个儿做的权衡。。? 它就像个性格鲜明的朋侪，，，优点弱点都摆在明面上，，，不玩虚的。。
它玉成了你在“宇宙中心”有个落脚点的梦想，，，但也让你必需忍受这里的喧嚣与拥挤。。它给了你一张俯瞰车站的都会手刺，，，但也可能让你的资产酿成“不动产”。。
以是，，，甭听别人忽悠，，，亲自去住几天民宿，，，早晚岑岭去体验一下电梯和交通，，，算算水电费账单。。您自个儿的感受，，，您自个儿的盘算器，，，比任何大V说的话都靠谱。。买房这事儿，，，尤其是这种特殊产品，，，适合的，，，才是最好的。。 ？？？？？杀鹑谩懊魅范级，，，酿成了“买了才懂，，，懂了也晚了”。。您说，，，是介个理儿不？ ？？？？？?♂?