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上海龙凤花园房价贵不贵，，，
，，值不值得买，，，
，，小区里头的真实生涯是甚样？？？

哎呦喂，，，
，，可算是把“上海龙凤花园”这个小区给琢磨明确了！? 前阵子额表哥想在上海安家，，，
，，非让额帮着探询探询这个盘，，，
，，说是名头挺响。。。。。额跑断腿，，，
，，问了中介、混了业主群，，，
，，还实地去转了三四趟，，，
，，今儿就把这一箩筐的真相给大伙儿抖落抖落！?

小序：为甚要扒这个小区？？？

提及来也是巧，，，
，，额表哥预算就500个W左右，，，
，，想在市区找个差不离的二手房。。。。。中介头一个推的就是这个“龙凤花园”，，，
，，说得是天花乱坠，，，
，，额一听这名儿就以为挺“豪”。。。。。? 但网上说的虚的多，，，
，，额爽性亲自当了一回“侦探兵”，，，
，，这不去不知道，，，
，，里头门道可深嘞！

第一板：小区究竟在哪，，，
，，是个甚基础？？？（踩盘实记）

上海龙凤花园，，，
，，正经名字叫“龙凤公寓”，，，
，，但大伙儿都叫惯了花园。。。。。它不在浦东也不在闵行，，，
，，而是在长宁区的茅台路那块儿，，，
，，详细是茅台路555弄。。。。。额头回去差点没找见大门，，，
，，掩在一片老树后头，，，
，，不算起眼。。。。。

• 交通咋样个利便法？？？

  这可是它最大的亮堂处！? 地铁2号线娄山关路站，，，
  ，，4号口出来，，，
  ，，慢悠悠走个7、8分钟准到。。。。。额掐表试过，，，
  ，，从下楼到进地铁闸机，，，
  ，，最快一趟用了15分钟，，，
  ，，通勤是真不赖。。。。？？？档幕锛谱⒅亓，，，
  ，，小区车位可紧俏，，，
  ，，地上地下都算上，，，
  ，，1:0.6的比例，，，
  ，，晚回来说未必就得停马路牙子上了。。。。。

• 屋子跟价钱，，，
  ，，能摸得着不？？？

  小区是2003年建起来的，，，
  ，，不算老也不算新。。。。。清一色的高层，，，
  ，，看着挺板正。。。。。额探询的最新行情（就上个月），，，
  ，，两房的户型，，，
  ，，90平上下，，，
  ，，挂价普遍在480万到520万之间，，，
  ，，合一平5万3到5万7。。。。。?

  额随着中介看了套2楼的，，，
  ，，户型是方正，，，
  ，，但采光让前头楼挡了一半，，，
  ，，下昼屋里就得开灯。。。。。就这，，，
  ，，房东一口价495万，，，
  ，，一分不让！表哥看中的是另一套15楼的，，，
  ，，视野坦荡，，，
  ，，房东开价518万，，，
  ，，听说有好几波人盯着。。。。。这房价，，，
  ，，在长宁这块儿，，，
  ，，算是中等偏上，，，
  ，，但物业费不高，，，
  ，，每月2块8一平，，，
  ，，还行。。。。。

第二板：住进去是甚感受？？？好赖都得说道！。。。。ㄆ苌硖逖樯畎牵

光看不可，，，
，，得住进去感受。。。。。额在小区里跟几个遛弯的老姨妈、下班的白领唠了唠，，，
，，总结出几条鲜活的优弱点。。。。。

• 中！的地方：

  1. 生涯气息浓，，，
     ，，利便得不像话：出小区门，，，
     ，，右手边就是个中型超市，，，
     ，，左手边一溜烟全是饭馆，，，
     ，，从本帮菜到兰州拉面应有尽有。。。。。步行10分钟能到巴黎春天，，，
     ，，日常采买基础不必愁。。。。。?

  2. 邻人素质不赖，，，
     ，，挺清静：小区就两个门，，，
     ，，保安大爷查得挺细，，，
     ，，生面目都得挂号。。。。。额遇见个搬来5年的业主，，，
     ，，他说楼上楼下处得都挺好，，，
     ，，没啥糟心事。。。。。

  3. 学区属性：这个不少中介不说透！它对应的小学是玉屏南路小学，，，
     ，，初中是娄山中学，，，
     ，，在长宁不算顶尖，，，
     ，，但也不算差，，，
     ，，是个妥妥的“保底”选择。。。。。家里有娃的，，，
     ，，这点得掂量清晰。。。。。

• 不中！的地方（大真话预警）：

  1. 户型的硬伤：好多屋子是“手枪型”户型，，，
     ，，走廊长得能跑步，，，
     ，，铺张面积大！? 并且好多户的卫生间是暗的，，，
     ，，欠亨透，，，
     ，，时间长了有味儿。。。。。

  2. 噪音躲不开：小区有几栋楼离内环高架不算远，，，
     ，，额特意早晚去听了，，，
     ，，关窗还行，，，
     ，，一开窗，，，
     ，，那车流声“嗡嗡”的，，，
     ，，低楼层更显着。。。。。睡眠轻的可得稳重点。。。。。

  3. 升值空间？？？悬！? 额查了数据，，，
     ，，这小区的房价，，，
     ，，已往三年涨了不到15%，，，
     ，，跟旁边的新盘比，，，
     ，，跑输了一大截。。。。。中介的话得打折听，，，
     ，，说什么“洼地潜力股”，，，
     ，，听听就得了。。。。。

第三板：究竟甚人适合买？？？额给表哥的建议！

摸完底，，，
，，额给表哥剖析了一宿。。。。。这个小区，，，
，，不是啥人都能接。。。。。

• 适合谁买？？？

  1. 在虹桥、中山公园周围上班的首置小年轻。。。。。图个通勤利便，，，
     ，，生涯省心，，，
     ，，先安个家。。。。。总价500万内，，，
     ，，在上海这个地界，，，
     ，，能买到这样的配套，，，
     ，，可以了。。。。。

  2. 为娃上学准备的老破小置换家庭。。。。。原来住没电梯老屋子的，，，
     ，，换过来，，，
     ，，栖身情形能提升一截，，，
     ，，学校也有个着落。。。。。

  3. 不想折腾的养老族。。。。。生涯医疗都利便，，，
     ，，小区里老人也多，，，
     ，，能唠上嗑。。。。。

• 万万别买的人群！

  1. 追求升值暴赚的投资客：快歇歇吧！这盘流动性一般，，，
     ，，涨得慢，，，
     ，，不是炒房的料。。。。。

  2. 对户型、清静有极致要求的：您要是就喜欢南北通透、方方正正、鸦雀无声，，，
     ，，那这儿真不是您的菜，，，
     ，，看了也白看。。。。。

FAQ：大伙儿常问的，，，
，，额一块儿答了

1. 问：小区物业靠谱不？？？工具坏了管修不管？？？

   答：物业是开发商自己的公司，，，
   ，，还行。。。。。楼道卫生料理得挺勤快。。。。。额专门问了，，，
   ，，家里水管漏了，，，
   ，，打个电话半小时内保准上门，，，
   ，，但大修要动维修基金的话，，，
   ，，流程可就慢了。。。。。

2. 问：租出去的话，，，
   ，，好租不？？？租金能到几多？？？

   答：好租！由于交通太利便。。。。。额中介朋侪说，，，
   ，，那套90平的两房，，，
   ，，简朴装修，，，
   ，，月租能到8500-9000，，，
   ，，并且空置期短。。。。。投资回报率或许在2个点左右，，，
   ，，不算高。。。。。

3. 问：都说住民素质高，，，
   ，，是真的吗？？？

   答：分楼栋。。。。。中心几栋以老上海住户、西席医生为主，，，
   ，，素质确实高。。。。。但靠边的楼，，，
   ，，租户多，，，
   ，，职员就杂点。。。。。这是额视察的，，，
   ，，纷歧定全对。。。。。

4. 问：未来周边有啥妄想没？？？会不会拆迁？？？

   答：额查了官方文件，，，
   ，，这块是成熟社区，，，
   ，，没有拆迁妄想！也别听人忽悠。。。。。未来最大的利好，，，
   ，，可能就是地铁15号线（已开通）在娄山关路换乘更利便了，，，
   ，，别的没了。。。。。

结语：额的掏心窝子话

跑完这一大圈，，，
，，额最后跟表哥说：“哥，，，
，，这屋子像个过日子的小媳妇，，，
，，容貌不是最俊的，，，
，，但有里有面，，，
，，扎实。。。。。你要是图个利便、牢靠，，，
，，能忍受它的小误差，，，
，，那就中。。。。。要是心气高，，，
，，想着一买就涨，，，
，，住得倍儿完善，，，
，，那咱再瞅瞅别的。。。。。”

最后，，，
，，额把整理的小区户型图、近三年成交价表格、周边学；；；；都发给他了。。。。。买房是大事，，，
，，可不可光听别人说，，，
，，得自己琢磨透。。。。。恁要是也在看这个盘，，，
，，希望额这大几千字的唠叨能帮上忙！有啥想问的，，，
，，咱谈论区再唠！?

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