哎妈呀,,,最近可老多老铁私信问我了,,,张口缄口就是:“哥,,,黑山街现在啥价了?????还能不可整了?????” ? 我一听这,,,就得搁下手里的大茶缸子,,,跟恁好好唠扯唠扯。。。。。咱都是着实银(人),,,不整那些虚头巴脑的,,,今儿个就把我知道的、看到的、探询到的,,,一五一十都跟恁摆明确唠。。。。。
一、黑山街现在究竟啥价?????别听忽悠,,,看真数!
先说最着实的,,,“黑山街”这老鼻子大地儿,,,它不是一个价啊。。。。? 恁要是在中介嘴里就听一个均价,,,那纯属扯犊子。。。。。它分南头北头,,,分老破小和次新居,,,差价海了去了!
凭证我上个月(2月份)实打实跑了好几家门店,,,加上扒拉了2025年第四序度的房产报告,,,给恁撂几个着实数:
老破小。。。。ú淮缣荩,,房龄20年以上):这类屋子主力价位在 1.8万 - 2.2万? 一平晃悠。。。。。举个栗子,,,我同事他二舅,,,年前在“黑山街菜市”后身那栋红砖楼,,,整了个58平的小两居,,,最后成交价划1.9万出面一平,,,总价110个W。。。。。这种屋子,,,砍价空间大,,,但得看房况,,,有的管线都老化了,,,得准备钱料理。。。。。
品质次新居(10年以内房龄,,,有物业):这才是硬通货!像“鑫苑静安里”那种小区,,,现在成交均价稳稳站在 2.8万 - 3.3万? 这个区间。。。。。我有个哥们儿,,,就在那儿住。。。。,,他说他们小区一套89平的高层,,,年前成交价愣是干到了305万,,,划下来快3.4万了!?
学区属性加持的:这可就了不得了!虽然“学区房”看法淡化了,,,但靠近勤学校的屋子就是抗跌。。。。。黑山街东头那片,,,有个“实验小学”的学区规模(详细政策每年变,,,得查),,,同样老的屋子,,,单价能比西头同户型的贵出3000到5000!这就不是住。。。。,,这是买“资格”呢。。。。。
以是,,,恁问“啥价位”,,,我真没法一口说死。。。。。但总体看,,,2026年开年这俩月,,,黑山街房价算是“稳住了”,,,不像前两年似的坐过山车,,,现在是有价有市,,,但生意双方都挺能绷着,,,谁也不先松口。。。。。?
二、这价是涨是跌?????由于啥?????咱往后瞅瞅!
为啥现在这个品行?????我跟几个干中介的老伙计喝酒,,,他们倒了一肚子苦水,,,我也听出点门道:
大情形摆着呢:天下楼市都那啥,,,咱这旮沓也不可逆天啊。。。。。利率是低了,,,可大伙儿预期也低了,,,都怕今天买明天降,,,张望的情绪老浓了。。。。。?
政策是“托”不是“推”:咱这儿出了不少政策,,,好比“卖旧买新”给津贴、公积金贷款额度提了,,,这都是在托底,,,防止哐当一下掉下去。。。。。但想让房价像十年前似的蹭蹭涨?????别琢磨了,,,政策不允许,,,也没谁人基础了。。。。。
屋子自个儿也“分居”了:好屋子(地段好、物业好、户型好)和孬屋子,,,价钱走的是两条道儿。。。。。我瞅着数据,,,从2025年到现在,,,黑山街那些品质差的屋子,,,均价阴跌了或许5%;;而那几个标杆小区,,,价钱纹丝不动,,,有的还微涨了1-2%。。。。。这就叫“分化”!?
供地和新盘的影响:恁发明没?????黑山街往南那片新区,,,新楼盘开盘价也就2万5左右,,,还带精装修。。。。。这或多或少拉扯了老黑山街二手房的价钱,,,特殊是那些没学区、没品质的老屋子,,,压力最大。。。。。
三、说点干的:现在该不应在黑山街买房?????咋整?????
唠到这,,,恁最想听的来了:那我究竟整不整?????
要是恁是“刚需”,,,头一回买房,,,等着住:可以看,,,可以挑,,,但别急。。。。。现在你是大爷,,,中介天天打电话求着你看房。。。。。多看,,,多比,,,狠狠砍价。。。。。尤其那种挂牌挂了半年多的,,,业主心态可能绷不住了,,,有时机捡着。。。。。记着。。。。,,只买那种你自己住着得劲,,,未来万一卖也有亮点的屋子(好比地铁口、户型方正、楼层好)。。。。。
要是恁想“投资”,,,钱多烧的:我劝你及早熄了这心思!指着在黑山街炒房暴富的时代,,,早翻篇了!现在买房投资,,,回报率可能还不如存银行省心。。。。。??
要是恁是“改善”,,,想换个大的好的:这是个好时机。。。。。为啥?????由于你可以先把你手里老破小卖了(哪怕自制点),,,再去换那些品质次新居。。。。。现在行情下,,,“以差换好”? 是划算的。。。。。我表姐就这么干的,,,把黑山街北头60平老房卖了,,,添了点钱,,,换到南头一个90平的次新,,,住得舒坦多了。。。。。
最最着实的建议:别光在网上问价,,,穿上鞋,,,自己去那几个重点小区门口的中介店溜达溜达。。。。。别就找一家,,,多问几家,,,就说恳切买,,,让他们带你看。。。。。????赐炅艘膊涣料啵,,回来自己琢磨。。。。。????锤鍪装颂祝,,你心里那杆秤,,,比谁给你的谜底都准成!?
FAQ(俺替恁问几个):
问:哥,,,我听人说黑山街房价腰斩了,,,真的假的?????
答:纯属胡咧咧!? 腰斩?????那不得乱套啊。。。。。个体急用钱、屋子有硬伤的业主,,,大幅降价卖是有,,,但那叫“个体案例”,,,不是普遍征象。。。。。整体看,,,从最高点到现在,,,均价回调了10-15%顶天了,,,并且主要跌的是那些老破小。。。。。
问:贷款现在好贷不?????利率咋样?????
答:好贷!银行钱都贷不出去,,,审批快得很。。。。。首套房利率,,,现在基本是LPR下浮。。。。,,能到3.7%左右,,,这已经是历史低点了。。。。。这是现在对买房人最着实的利好。。。。。
问:我看网上同小区同户型,,,报价差好几十万,,,信谁的?????
答:谁也别容易信!网上许多低价是“垂纶价”,,,就为骗你打电话。。。。。唬或者屋子自己有误差。。。。俳帧⒍ゲ恪⒒推孑猓。。。。最终价钱,,,必需以房管局备案的生意条约和贷款评估价为基准,,,那才是真实成交价。。。。。
问:现在买,,,怕过两天又降,,,咋整?????
答:兄弟,,,谁也不是仙人,,,能买在最低点。。。。。若是你是刚需,,,屋子是用来住的,,,你相中了,,,价钱谈到你能接受的、比前两年都合适的点位,,,就行了。。。。。别老想着“抄底”,,,容易把时机“抄”没了。。。。。自住。。。。,,住得惬意、还得起贷、生涯利便,,,这三点比啥都强。。。。。
结语:
唠了这么多,,,嗓子都冒烟了。。。。。总结起来就三句话:
1. 黑山街房价没崩,,,但“普涨神话”彻底没了。。。。。
2. 屋子和屋子纷歧样了,,,好的依然坚挺,,,孬的还得难受。。。。。
3. 自住可以仔细挑,,,投资请绕道。。。。。
买房是大事,,,万万不可跟风,,,不可上头。。。。。多跑,,,多看,,,多探询,,,花的是时间,,,省的可都是真金白银啊。。。。∠M艺馔ù笳婊埃,,能帮恁拨开点迷雾。。。。。有啥详细问题,,,咱谈论区再唠!?